قانون العقاراتمسؤولية المقاول عن تأخير تسليم أعمال البناء

مسؤولية المقاول عن تأخير تسليم أعمال البناء

 

تتضمن عقود البناء عادةً تاريخ استحقاق. عند حلول هذا التاريخ، يُعتبر المقاول الذي لم يتمكن من تسليم المشروع متخلفًا عن الوفاء بالتزاماته دون الحاجة إلى توجيه إنذار من مالك المبنى. ولعدم وجود أحكام خاصة بالتخلف عن الوفاء في عقود البناء، تُطبق أحكام التخلف العام عن الوفاء، وتحديدًا المواد من 117 إلى 119 ومن 123 إلى 125 من قانون الالتزامات.

في العقود التي تفرض ديونًا على كلا الطرفين، مثل عقود البناء لتوفير حصص الأراضي، عندما يتخلف المدين عن سداد الدين، يكون لمالك الأرض أو المبنى ثلاثة حقوق ملكية، ولا يمكنه استخدام إلا واحدًا منها بالاختيار. الحقوق المذكورة هي:

 

–          الحق في طلب التعويض عن الأداء الدقيق للدين المتفق عليه في العقد وعن التأخير،

–          عن طريق الانسحاب من الوفاء الكامل بالدين المنصوص عليه في العقد،

–          الحق في التراجع عن العقد والمطالبة بالتعويض عن الخسائر السلبية.

 

في حال عدم تسليم العمل في الوقت المحدد، تكون حقوق صاحب العمل كما يلي:

 

الحق في طلب تعويض عن تأخير تسليم أعمال البناء من المقاول

 

في حالة عدم تسليم البناء في التاريخ المتفق عليه، يجوز لمالك الأرض أو المبنى، كقاعدة عامة، أن يطلب تسليم البناء من المقاول.

في حال فضل مالك الأرض أو المبنى انتظار تسليم البناء الناشئ عن عقد البناء، فإنه يحق له المطالبة بتعويض عن التأخير من المقاول عن فترة التأخير.

إذا تم الاتفاق على تعويض عن التأخير بين المقاول ومالك الأرض أو المبنى، فإن المبلغ المتفق عليه يدفعه المقاول إلى مالك الأرض أو المبنى.

حتى لو لم يتفق الطرفان على تعويض التأخير في العقد، يجوز لمالك الأرض أو المبنى المطالبة بتعويض التأخير بما يتجاوز القيم الحالية.

سيتمكن مالك الأرض أو المبنى من المطالبة بتعويض عن التأخير في غضون فترة التقادم.

وبما أن الطرفين قد اتفقا على دفع تعويض – بند جزائي – بسبب التأخير في تسليم أعمال البناء ولكامل فترة التأخير، فعليهما دفع هذا المبلغ للمدعي بالكامل.

 

يحق لمالك الأرض أو المبنى المطالبة بتعويضات إيجابية عن طريق التنازل عن تسليم أعمال البناء.

 

في حالة تأخر المقاول في تسليم أعمال البناء، يجوز لمالك الأرض أو المبنى التخلي عن تسليم أعمال البناء والإعلان عن رغبته في تغطية أضراره.

يجب على المقاول تقديم الإخطار فور انتهاء فترة الالتزام.

مع الإخطار، تتحول مسؤولية المقاول إلى التزام بالتعويض، مما يعني دفع مبلغ من المال.

ينبغي أن يكون مبلغ التعويض كافياً لتغطية جميع الأضرار الناجمة عن عدم الوفاء بأداء أعمال البناء المنصوص عليها في العقد.

التعويض عن الخسارة الإيجابية يعني دفع مبلغ مالي يعادل المبلغ المادي للفرق بين الوضع الحالي والزيادة في الأصول التي كانت ستحدث لو تم تنفيذ العقد.

على سبيل المثال، إذا باع مالك الأرض شقة لشخص ثالث مقابل 750,000 ليرة تركية، مع حساب أن البناء سيكتمل في 20 أبريل 2020، ولكن تم إنهاء العقد لأنه لم يكن من الممكن إكمال البناء في الوقت المحدد، فإن مالك الأرض قد يطلب تعويضًا من المقاول عن الخسارة الناتجة عن إلغاء هذا البيع.

ومع ذلك، في هذه المرحلة، إذا قبل مالك الأرض أو المبنى الأداء دون إبداء أي تحفظات على الرغم من عدم سداد الدين في الوقت المحدد أو في المكان المتفق عليه، فلن يكون قادراً بعد ذلك على المطالبة بدفع الشرط الجزائي وسيُعتبر أنه تنازل ضمنياً عن هذا الحق.

تأخذ المادة 27 من قانون الالتزامات في الاعتبار الشرط الجنائي، فإذا كان مرتفعًا بما يكفي لتدمير أو تقييد الحرية الاقتصادية للمقاول بشكل كبير، فإنه يجوز تقييمه في هذا الصدد وتخفيضه إلى مستوى معين، لأنه سيشكل عملاً غير أخلاقي.

في هذا السياق، من الممكن المطالبة بتعويضات من المقاول في نطاق الأضرار الإيجابية، مثل رسوم الإيجار، وغرامة التأخير، وتكاليف العمالة والمواد، والفرق بين قيمة بيع البناء في تاريخ التسليم وقيمة البيع إذا تم تسليمه في تاريخ لاحق، وفقدان قيمة الاستخدام، والتي كان سيحصل عليها مالك الأرض أو المبنى لو تم الانتهاء من البناء.

يتم حساب الخسارة الإيجابية اعتبارًا من اللحظة التي يتخلى فيها مالك الأرض أو المبنى عن العقد.

 

حق مالك الأرض أو المبنى في الانسحاب من عقد البناء والمطالبة بتعويضات سلبية

 

إذا أراد مالك الأرض أو المبنى استخدام حقه في الانسحاب من العقد، إذا لم يتم تسليم البناء في الوقت المحدد للمقاول لتسليم البناء، فعليه إخطار المقاول فور انتهاء الفترة.

في حالة إلغاء العقد، فإنه يتطلب إعادة الأشياء التي تم تقديمها سابقاً، حيث أن العقد يصبح باطلاً من تاريخ إبرامه.

يمكن لمالك الأرض أو المبنى، الذي يستخدم حق الانسحاب من العقد، أن يطالب أيضاً بالتعويض عن الأضرار التي تسمى الأضرار السلبية والناجمة عن بطلان العقد.

يشير مصطلح الضرر السلبي إلى الخسائر الناجمة عن فقدان الثقة في إمكانية تنفيذ العقد.

 

الحق في طلب سداد التكاليف والتعويضات عن طريق إتمام البناء بواسطة شخص آخر

 

يتم تنظيم حق مالك الأرض أو المبنى في إتمام البناء بواسطة شخص آخر، على نفقة المقاول، في المادة 113 من قانون الالتزامات.

وبحسب المادة ذات الصلة، إذا فشل المقاول في الوفاء بالتزامه بالبناء، يجوز لمالك الأرض أو المبنى أن يطلب الإذن ببناء الهيكل بنفسه أو بواسطة شخص آخر، على نفقة المقاول.

عند طلب الإجازة، يجوز لمالك الأرض أو المبنى أيضاً أن يطلب مبلغاً مقدماً يُدفع له لتغطية النفقات.

إذا رغب/رغبت، يمكنه/يمكنها المطالبة بالتكاليف من خلال دعوى قضائية يتم رفعها لاحقاً.

يتم طلب الإذن بإكمال البناء أو تكليف شخص آخر بإكماله، والمعروف أيضًا باسم تصريح الأداء، من المحكمة.

سيتم تحديد جميع التكاليف اللازمة لإتمام عملية البناء من قبل الخبير الذي تعينه المحكمة.