قانون الإيجارإخلاء المستأجرين غير المسددين للإيجار من خلال إجراءات إنفاذ سريعة

يُعدّ طرد المستأجرين وتحصيل الإيجارات المستحقة من أكبر المشاكل التي تواجه مالكي العقارات. وقد حدّدت التشريعات إجراءات قانونية لطرد المستأجرين الممتنعين عن دفع الإيجار، ونظرًا لطول هذه الإجراءات، يقع الملاك ضحيةً لها. يُمكن اللجوء إلى التنفيذ القضائي لطرد المستأجر الممتنع عن الدفع. في هذا الصدد، يُمكن للملاك البدء بإجراءات التنفيذ القضائي مباشرةً دون اللجوء إلى رفع دعوى قضائية ضد المستأجر الممتنع عن الدفع.

عندما لا يدفع المستأجر الإيجار في موعده، تتوفر للمؤجر عدة طرق لاسترداد مستحقاته وإخلاء المستأجر. يمكن البدء بإجراءات التنفيذ لتحصيل المستحقات أو رفع دعوى قضائية بشأنها. ولإخلاء المستأجر، يمكن للمؤجر توجيه إنذارين صحيحين ورفع دعوى إخلاء وفقًا للأحكام العامة في محاكم الصلح. مع ذلك، ولأن تنفيذ إجراءات إخلاء المستأجر وتحصيل المستحقات بشكل منفصل سيؤدي إلى إطالة أمد العملية وزيادة التكاليف، فقد تم وضع إجراء تنفيذي في قانون التنفيذ والإفلاس، يُعرف أيضًا باسم "التنفيذ مع طلب الإخلاء - نموذج أمر الدفع رقم 13"، يسمح بالتنفيذ المتزامن لكل من تحصيل الإيجار وإخلاء المستأجر.

1- بدء إجراءات التنفيذ بطلب الإخلاء

إذا لم يسدد المستأجر المدين الإيجار المستحق وفقًا لشروط العقد، يحق للمؤجر اتخاذ إجراءات التنفيذ القضائي وطلب الإخلاء ضد المستأجر، ويحق له المطالبة بسداد الإيجار وإخلاء العقار بهذه الطريقة. وفي حالة إخلاء المستأجر الممتنع عن سداد الإيجار، يُعدّ اتخاذ إجراءات التنفيذ القضائي وطلب الإخلاء وفقًا لأحكام المادة 269 وما يليها من قانون التنفيذ والإفلاس لعام 2004 الطريقة المُفضلة عمليًا للإخلاء، نظرًا لسرعتها وفعاليتها.

بدأت عملية التنفيذ بطلب الإخلاء:

يُرسل مكتب التنفيذ أمر دفع مع طلب إخلاء إلى المستأجر لسداد مبالغ الإيجار. بعد إخطار المستأجر بأمر الدفع هذا، تُتبع إجراءات قانونية بناءً على فترتين: الأولى مدتها 7 أيام والثانية 30 يومًا.

أولاً، يمكن للمستأجر إما سداد مبالغ الإيجار غير المدفوعة خلال سبعة أيام من تاريخ إخطاره بأمر الدفع، أو الاعتراض على أمر الدفع بدعوى عدم وجود دين. إذا لم يُقدّم أي اعتراض على أمر الدفع خلال سبعة أيام، ولم يسدد المستأجر كامل الدين المُستحق خلال ثلاثين يومًا، بالإضافة إلى جميع المصاريف، يرفع المؤجر دعوى إخلاء أمام محكمة التنفيذ. في حال تقديم اعتراض على متابعة التنفيذ، يُرفق طلب إلغاء الاعتراض بالدعوى نفسها. ما يُميّز هذه الدعوى عن دعاوى الإخلاء الأخرى هو إمكانية اختتامها بتحديد عدم سداد الدين، أي في الجلسة الأولى، مع إمكانية تحديد موعد نهائي للجلسة. في أنواع أخرى من دعاوى الإخلاء، على سبيل المثال، يُحدد موعد الجلسة الأولى بعد سبعة أشهر، بينما في دعاوى الإخلاء التي تستمر فيها متابعة التنفيذ، يُمكن تحديد موعد الجلسة بعد شهر واحد.

إذا سدد المستأجر الإيجار خلال 30 يومًا، شاملًا جميع المصاريف اللاحقة، فلا يمكن إخلاؤه. مع ذلك، في حال حدوث تأخير لاحق، يبقى لك الحق في بدء إجراءات تنفيذ الإخلاء مرة أخرى.

بمعنى آخر، يجب على المستأجر إما دفع إيجار العقار أو إخلاؤه خلال 30 يومًا من تاريخ إخطاره بأمر الدفع. وفي نهاية هذه المدة، إذا لم يدفع المستأجر الإيجار ولم يعترض على أمر الدفع، يحق لمكتب التنفيذ إخلاء العقار عن طريق دعوى قضائية تُرفع بعد انقضاء فترة الثلاثين يومًا المحددة. وفي حال عدم وجود اعتراض مُبرر، تستغرق هذه العملية برمتها ما بين أربعة إلى ستة أشهر.

باختصار، فترة الاعتراض هي سبعة أيام، ولإخلاء المستأجر من العقار، يجب انقضاء فترة الثلاثين يومًا كاملة. إذا لم يدفع المستأجر الإيجار خلال فترة الثلاثين يومًا ولم يُخلِ العقار، فسيتم رفع دعوى قضائية أمام محكمة التنفيذ، وسيقوم مكتب التنفيذ بإخلاء العقار المؤجر.

2- رفع دعوى إخلاء بسبب التخلف عن السداد

وفقًا للمادة 315 من القانون المدني التركي، يجوز إنهاء عقد الإيجار في حال تخلف المستأجر عن السداد. فإذا لم يسدد المستأجر الإيجار أو المصاريف المستحقة، يحق للمؤجر إخطاره كتابيًا ومنحه مهلة لسداد الدين، وفي حال عدم السداد خلال هذه المهلة، يحق للمؤجر إخطار المستأجر بإنهاء عقد الإيجار. وتكون المهلة الممنوحة للمستأجر 30 يومًا على الأقل لعقود الإيجار التجارية، و10 أيام على الأقل لأنواع الإيجار الأخرى، وتبدأ هذه المهلة من اليوم التالي لتاريخ إخطار المستأجر.

إذا لم يسدد المستأجر الإيجار المتأخر خلال المدد المحددة أعلاه من تاريخ إخطاره، يجوز رفع دعوى إخلاء ضده دون انتظار انتهاء مدة الإيجار. ويُنفذ قرار الإخلاء الصادر عن الدعوى من خلال مديرية التنفيذ. أما إذا سدد المستأجر الإيجار خلال المدد المذكورة أعلاه، فلا يجوز رفع دعوى الإخلاء. وينطبق حكم المادة 315 من القانون المدني التركي على عقود الإيجار السكنية والتجارية والعادية على حد سواء.

3- إخلاء المستأجر عن طريق إصدار إنذارين صحيحين، ثم رفع دعوى إخلاء لاحقة.

وفقًا للفقرة الثانية من المادة 352 من القانون المدني التركي، إذا تخلف المستأجر عن سداد الإيجار أو تأخر في سداده، مما أدى إلى توجيه إنذارين صحيحين إليه خلال سنة واحدة، يحق للمؤجر رفع دعوى إخلاء ضده. وفي عقود الإيجار قصيرة الأجل التي تقل مدتها عن سنة، يجوز رفع دعوى إخلاء إذا تحققت هذه الشروط خلال مدة الإيجار. (تجدر الإشارة إلى أنه في حالة تأخر المستأجر عن سداد الإيجار، من المهم أن يتم توجيه الإنذار إليه قبل سداد الإيجار).

في هذه العملية، يجب على المؤجر أولاً إخطار المستأجر كتابياً بشكل منفصل بشأن متأخرات الإيجار المستحقة عن أشهر مختلفة. بعد إخطاره بهذه الإنذارات، يحق للمؤجر التقدم بطلب إلى محكمة الصلح المختصة بالعقار لرفع دعوى إخلاء. يجب رفع دعوى الإخلاء خلال شهر واحد من نهاية فترة الإيجار التي تم خلالها إرسال الإنذارين الصحيحين، وهذه الفترة هي فترة تقادم. لا ينطبق حكم المادة 352 من القانون المدني التركي إلا على عقود الإيجار السكنية أو التجارية.

عملية وإجراءات الإخلاء

بناءً على الاعتراضات المقدمة أثناء الإجراءات، يجوز للمحكمة أن تبت في إلغاء الاعتراض أو رفعه، وذلك بحسب نوع الدعوى المرفوعة. ويحق للمدين استئناف هذا الحكم. وإذا رُفض استئناف المدين أيضاً، وبقي دين الإيجار دون الحد الأدنى للاستئناف أمام محكمة النقض، يصبح قرار الإخلاء نهائياً. وبعد أن يصبح قرار الإخلاء نهائياً، يتم إخلاء العقار بالتنفيذ الجبري.

بعد أن يصبح قرار الإخلاء نهائياً، تمنح مديرية التنفيذ المستأجر مهلة 15 يوماً لإخلاء العقار، وإذا لم يقم المستأجر بإخلاء العقار خلال هذه الفترة، تصدر مديرية التنفيذ إنذاراً يفيد بأن الإخلاء سيتم تنفيذه عن طريق التنفيذ الجبري.

إذا لم يقم المستأجر بإخلاء العقار خلال فترة الـ 15 يومًا، يتم تنفيذ إجراءات الإخلاء بحضور موظف تنفيذي.

 

مقالات قانونية ذات صلة

ينص القانون المدني التركي رقم 6098، المادة 315، على أنه إذا تخلف المستأجر عن سداد الإيجار أو المصاريف الإضافية المستحقة بعد تسليم العقار المؤجر، جاز للمؤجر إخطار المستأجر كتابةً ومنحه مهلة لسداد الدين، وفي حال عدم السداد خلال هذه المهلة، يجوز للمؤجر إخطار المستأجر بإنهاء العقد. وتكون المهلة الممنوحة للمستأجر عشرة أيام على الأقل لعقود الإيجار السكنية والتجارية ذات الأسقف، وثلاثين يومًا على الأقل لأنواع الإيجار الأخرى. وتبدأ هذه المهلة من اليوم التالي لتاريخ إخطار المستأجر.

القانون المدني التركي رقم 352/2- في عقود الإيجار التي تقل مدتها عن سنة واحدة، خلال فترة الإيجار؛ وفي عقود الإيجار التي تبلغ مدتها سنة واحدة أو أكثر، خلال سنة واحدة أو الفترة التي تزيد عن سنة واحدة من نهاية فترة الإيجار والإنذارات الصادرة، يجوز للمؤجر إنهاء عقد الإيجار عن طريق رفع دعوى قضائية في غضون شهر واحد.

قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004 المادة 269- تتعلق المتابعة بالإيجارات العادية أو الإيجارات الإيرادية وتشمل إخلاء المدين من العقار المؤجر بعد الإخطار القانوني المنصوص عليه في المادتين 260 و288 من القانون المدني التركي وبعد انقضاء المدة القانونية.