قانون الإيجارإخلاء المستأجر مع الالتزام بالإخلاء

إخلاء المستأجر مع الالتزام بالإخلاء

يُعدّ التزام الإخلاء تعهداً كتابياً من المستأجر، بعد تسليم المنزل المستأجر، بإخلاء المنزل في تاريخ محدد يُرسله كتابياً إلى المؤجر. وبالتالي، يجب على المستأجر إخلاء المنزل في التاريخ المحدد في هذا الالتزام. وإلا، يحق للمؤجر رفع دعوى قضائية أو اتخاذ إجراءات تنفيذية خلال شهر واحد استناداً إلى التزام الإخلاء.

النص ذو الصلة الذي ينظم هذه المسألة هو المادة 352/1 من القانون المدني التركي رقم 6098، على النحو التالي:

"إذا لم يقم المستأجر بإخلاء العقار المؤجر في تاريخ محدد بعد تسليم العقار المؤجر، على الرغم من تعهده كتابياً بإخلاء العقار، يجوز للمؤجر إنهاء عقد الإيجار عن طريق التقدم بطلب للتنفيذ في غضون شهر واحد أو رفع دعوى قضائية."

شروط صحة أمر الإخلاء

يخضع التزام الإخلاء لشروط صلاحية ضمن نطاق المادة 352/1 من القانون المدني التركي. في حال عدم توافر أي من هذه الشروط، لا يمكن ضمان إخلاء المستأجر بناءً على هذا الالتزام. وهذه الشروط هي كالتالي:

– يجب أن يكون التزام الإخلاء مكتوباً.
– يجب تقديم التزام الإخلاء بعد فترة معينة من تاريخ إبرام عقد الإيجار.
– يجب أن يكون توقيع المستأجر أو ممثله موجودًا في التزام الإخلاء.
– يجب تحديد تاريخ الإخلاء في التزام الإخلاء.

❖ شرط أن يكون مكتوباً

على الرغم من وجوب أن يكون الالتزام مكتوباً، إلا أنه لا يوجد شرط رسمي لذلك. بمعنى آخر، إذا أبرم المؤجر والمستأجر هذا الاتفاق بخط يد كل منهما، فإن شرط الكتابة يكون قد تم استيفاؤه.

❖ شرط التنفيذ بعد اتفاقية الإيجار

يجب تقديم تعهد الإخلاء بعد فترة محددة من تاريخ توقيع عقد الإيجار، إذ لا يُعتبر التعهد المقدم في نفس وقت توقيع العقد ساريًا. والهدف من ذلك هو أن يوقع المستأجر على تعهد الإخلاء بكامل إرادته دون أي ضغط من بنود عقد الإيجار. وبالتالي، فإن التعهد المقدم في نفس وقت توقيع عقد الإيجار لا يُعتد به ولا يُتيح للمستأجر فرصة الإخلاء.

إذا وقّع المستأجر على التعهد الفارغ، فسيكون ملزمًا بتوقيعه. أما إذا تم ملء التعهد لاحقًا، فلا يمكن إثبات أي مخالفة للمعلومات الواردة فيه إلا بأدلة كتابية. باستثناء هذه الحالة، يظل المستأجر ملزمًا بالتعهد الذي وقّعه في الوقت المحدد.

إذا كان المالك الجديد للمنزل المؤجر قد حصل أيضاً على الالتزام الذي قطعه المالك السابق، فيمكن الاعتماد عليه. وكما يحل المالك الجديد محل المالك السابق في عقد الإيجار، ينطبق الأمر نفسه على التزام الإخلاء.

❖ شرط توقيع المستأجر أو ممثله

يجب أن يوقع المستأجر أو شخص مفوض بتمثيله على تعهد الإخلاء. إذا لم يكن توقيع المستأجر أو ممثله موجودًا في التعهد، فلن يُعتد بالنص ذي الصلة كبديل عن التعهد.

في حال وجود أكثر من مستأجر، لا يكفي توقيع أحدهم على تعهد الإخلاء، بل يجب أن يوقع كل مستأجر على التعهد. وإلا، فلن يضمن تعهد الإخلاء تنفيذه.

❖ شرط تحديد موعد إخلاء العقار المؤجر

يجب أن يحدد التزام الإخلاء التاريخ الذي سيخلي فيه المستأجر العقار.

إذا صدر أمر بالإخلاء ولم يغادر المستأجر، فماذا يمكن للمالك أن يفعل؟

إذا تضمن عقد الإيجار بندًا يُلزم المستأجر بالإخلاء، وحلّ التاريخ المحدد فيه، فعليه إخلاء العقار. أما إذا استمر المستأجر في البقاء فيه، فلدى المؤجر خياران: إما رفع دعوى إخلاء خلال شهر من تاريخ الإخلاء المحدد في العقد، أو اتخاذ إجراءات قانونية لإخلاء المستأجر من العقار خلال نفس الفترة.

❖ إخلاء المستأجر من خلال إجراءات التنفيذ بناءً على أمر الإخلاء

وفقًا لأحكام قانون التنفيذ والإفلاس، يمكن للمالك إخلاء المستأجر من العقار من خلال إجراءات التنفيذ بناءً على التزام الإخلاء.

لإخلاء المستأجر، يجب البدء بإجراءات التنفيذ دون حكم قضائي خلال شهر واحد من تاريخ الإخلاء المحدد. الجهة المختصة بالتنفيذ هي الجهة التي يقع فيها العقار المراد إخلاؤه. بعد بدء الإجراءات، تُرسل الجهة المختصة بالتنفيذ أمر إخلاء إلى المستأجر، ويُطلب منه إخلاء العقار خلال 15 يومًا وفقًا لهذا الأمر.

إذا اعترض المستأجر على أمر الإخلاء خلال سبعة أيام، يُقدَّم اعتراضه إلى مكتب التنفيذ مع عريضة. وفي هذه الحالة، يُعلَّق إجراء التنفيذ. ويتعين على المؤجر رفع دعوى قضائية خلال ستة أشهر لرفع الاعتراض أمام محكمة التنفيذ، أو خلال سنة واحدة لضمان إلغاء الاعتراض أمام محكمة الصلح.

❖ إخلاء المستأجر من خلال دعوى الإخلاء

لضمان إخلاء المستأجر بموجب عقد الإخلاء، يجب استيفاء الشروط المنصوص عليها في المادة 352 من القانون المدني التركي. وعليه، يتعين على المؤجر رفع دعوى إخلاء خلال شهر واحد من تاريخ الإخلاء المحدد في العقد. تُنظر هذه الدعوى أمام محكمة الصلح. ويجوز رفع الدعوى أمام المحكمة التي يقع فيها العقار أو التي يقيم فيها المدعى عليه.

الاعتراض على التوقيع في أمر الإخلاء

إذا لم يُخلي المستأجر العقار المؤجر في التاريخ المحدد رغم تقديمه تعهدًا كتابيًا بالإخلاء، يحق للمؤجر إنهاء العقد باللجوء إلى التنفيذ أو برفع دعوى قضائية وفقًا للمادة 272 من قانون التنفيذ والإفلاس. وفي حال اعتراض المستأجر على تعهد الإخلاء خلال سبعة أيام من تاريخ تبليغه، تُعلق إجراءات التنفيذ، ويتعين على المؤجر رفع دعوى أمام محكمة الصلح لرفع الاعتراض والمطالبة بالإخلاء.

إذا اعترض المستأجر على أمر الإخلاء خلال سبعة أيام من تاريخ تبليغه إلى مكتب التنفيذ، فعليه أن يعترض صراحةً عند التوقيع إذا كان أمر الإخلاء مكتوبًا بشكل عادي. أما إذا لم يعترض المستأجر صراحةً عند التوقيع، فيصبح الأمر ملزمًا للطرفين، وتستمر إجراءات التنفيذ.

عندما لا يُبدي المستأجر اعتراضاته على التوقيع والتاريخ بوضوح ودقة، لا يُعتبر ذلك رفضًا لهما. ويُعتبر المستأجر موافقًا على التاريخ والتوقيع الواردين في اتفاقية الإخلاء فقط في حال اعتراضه عليهما صراحةً. ولا يُعتبر الإخطار بعدم امتثال اتفاقية الإخلاء للقوانين اعتراضًا على التوقيع. كما أن الاعتراض على بطلان اتفاقية الإخلاء لكونها فارغة لا يُعد اعتراضًا صريحًا على التوقيع والتاريخ. ولا يُعتبر اعتراض المستأجر، مثل "لم أُقدم على مثل هذا الالتزام"، رفضًا للتوقيع والتاريخ.

في حال إنكار صحة التوقيع، تُتبع الإجراءات المنصوص عليها في المادة 211 من قانون الإجراءات المدنية لفحص التوقيع. وقد يستلزم الأمر إجراء فحص من قبل خبير من خلال أخذ عينات من توقيع وخط المستأجر أمام المحكمة.

المهلة الزمنية لرفع دعوى إخلاء مع التزام الإخلاء

يجب على المؤجر، بموجب عقد الإخلاء، الالتزام بفترة شهر واحد لرفع دعوى إخلاء أو بدء إجراءات التنفيذ خلال شهر واحد من تاريخ الإخلاء المحدد في العقد.

عملية الوساطة في قضايا الإخلاء مع إعلان التزام الإخلاء

بموجب القانون رقم 7445، اعتبارًا من 1 سبتمبر 2023، أصبح اللجوء إلى الوساطة شرطًا أساسيًا لرفع دعاوى إخلاء المستأجرين. لذا، يجب على الراغبين في رفع دعوى إخلاء الخضوع أولًا لإجراءات الوساطة. وفي حال رفع الدعوى دون استيفاء هذا الشرط، سترفض المحكمة الدعوى.

كم تستغرق عملية الإخلاء مع وجود إقرار التزام بالإخلاء؟

في حالة تقديم إقرار التزام بالإخلاء، إذا لم يكن هناك اعتراض على طلب المتابعة، تستغرق عملية الإخلاء شهرين؛ أما في حالة وجود اعتراض، فقد تستغرق العملية مدة تصل إلى عام. مع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن هذه المدد قابلة للتغيير.

الأدلة في قضايا الإخلاء مع إقرار التزام الإخلاء

إذا تم تقديم تعهد بالإخلاء على بياض وقام المؤجر بتعبئته، يثار إشكال التوقيع على بياض. ووفقًا للمحكمة العليا، يقع عبء إثبات توقيع تعهد الإخلاء على بياض قبل تسليم العقار المؤجر على عاتق المستأجر. علاوة على ذلك، لا يمكن إثبات وجود توقيع على بياض إلا بوثيقة رسمية، لأن الطرف الذي يقدم هذه الوثيقة يثق بالطرف الآخر ويتحمل تبعاتها. كما أن صحة تعهد الإخلاء لا تتأثر إذا كُتبت اللوائح وتواريخ الإخلاء بقلم مختلف. عمليًا، يحق للمستأجر الذي يوقع على بياض المطالبة بإلغاء العقد استنادًا إلى اضطراب نفسي ناتج عن الترهيب (التعرض للضغط). مع ذلك، إذا لم يُمارس هذا الحق خلال فترة التقادم البالغة سنة واحدة (وفقًا للمادة 39 من قانون الالتزامات)، فلن يُقبل طلب المستأجر. ويقع عبء إثبات سبب تقديم تعهد الإخلاء المكتوب والدوافع الكامنة وراءه على عاتق المؤجر. إذا أثبت المؤجر هذا المنطق، فلن يتم الاستماع إلى الادعاء بأن التزام الإخلاء قد تم تقديمه قبل تسليم العقار، لأنه من الحقائق الحالية، يمكن فهم أن الالتزام قد تم تقديمه بشكل صحيح.

إخلاء مسكن العائلة بسبب إعلان التزام الإخلاء

المسكن العائلي هو المنزل الذي يواصل فيه الزوجان في إطار الزواج تعايشهما ويلبيان حاجتهما إلى المأوى.

إذا كان العقار المؤجر يُعتبر مسكنًا عائليًا، فإن إقرار الزوج المستأجر بالتزامه بالإخلاء مشروط بموافقة الزوج الآخر. ووفقًا لقرار الجمعية العامة للمحكمة العليا رقم 2005/676 ك.2005/600 بتاريخ 26/10/2005، فإن "هذه القاعدة تُشير إلى أن المسكن العائلي يتمتع بوضع وأهمية خاصين، وأن سلطة التصرف فيه محدودة بموجب القانون. إذا تقرر أن العقار الخاضع للحجز والإخلاء هو مسكن عائلي، فسيكون من الضروري التحقق مما إذا كانت هذه الشروط القانونية قد استُوفيت. لذلك، ينبغي للمحكمة أولًا التركيز على هذه الدعوى والبحث فيما إذا كانت هناك قضية جارية تُحدد هذا المكان على أنه "مسكن عائلي" وقرار صادر عن محكمة الأسرة؛ وإذا لزم الأمر، ينبغي منح المدعي السلطة والفرصة لرفع دعوى قضائية أمام محكمة الأسرة لإثبات أن العقار الخاضع للإخلاء هو مسكن عائلي، واتخاذ القرار بناءً على نتيجة الدعوى...".

تماشياً مع قرار المحكمة العليا، يحق للمستأجر الدفاع عن مسكن العائلة ضد إجراءات الحجز التي يبدأها المؤجر. وبناءً على ذلك، يحق للزوج/الزوجة الذي/التي لا يوافق/توافق على قرار الإخلاء رفع دعوى أمام محكمة الأسرة لتحديد ما إذا كان العقار المُعرَّض للإخلاء يُعدّ مسكناً للعائلة. ويحق للزوج/الزوجة الذي/التي يدّعي/تدّعي عدم الموافقة التقدم بطلب إلى محكمة التنفيذ، مع عرض القضية الجارية أمام محكمة الأسرة كمسألة أولية. وفي حال ثبوت أن العقار يتمتع بخصائص مسكن العائلة، وتبيّن عدم موافقة الزوج/الزوجة الآخر/الأخرى، يُمكن إبطال قرار الإخلاء، وإلغاء إجراءات الحجز.

بدأ الرأي السائد يقبل إقرار التزام الإخلاء كصحيح حتى بدون موافقة الزوج غير الموقع على عقد الإيجار، وذلك لأن إقرار التزام الإخلاء يُعدّ دينًا لا يتحمله إلا مستأجر العقار المعني. تجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من أن قرار المحكمة العليا ذي الصلة ينص على إمكانية طلب إجراء تحقيق في سكن العائلة من محكمة الأسرة أثناء عملية التنفيذ، إلا أن الأحكام القضائية الحالية تُظهر موقفًا مخالفًا. ففي قرار محكمة أنطاليا BAM 6 HD 2022/1054-1010 بتاريخ 24/05/2022، ورد ما يلي: "في حالة الاعتراض على سكن العائلة أثناء تنفيذ التزام الإخلاء، إذا لم يُخطر الزوج الآخر، غير الموقع على العقد، المؤجر بأن العقار المؤجر هو سكن عائلة بحلول آخر موعد للمتابعة، فلن يُنظر في اعتراض سكن العائلة". في هذه الحالة، حتى لو كان العقار المستأجر موضوع الدعوى هو مسكن عائلي، فإن الزوج الذي تدخل كمدعٍ ثانوي لا يصبح طرفًا في عقد الإيجار إذا لم يُخطر المؤجر بحلول تاريخ التتبع.